Effectuer l’achat d’une résidence secondaire afin de jouir de ses vacances pour un investissement locatif : voici le désir de près de 40% des Français. Néanmoins, avant de vous engager dans une telle aventure, sachez que les résidences secondaires n’ont pas une fiscalité identique à celle des résidences principales.
La résidence secondaire est une habitation servant de logement de villégiature (repos) que cela soit pour ses propriétaires ou ses locataires, destinée à des durées courtes pendant l’année. Les habitations dites secondaires peuvent connaître des règles juridiques spécifiques par rapport au droit fiscal ou matrimonial.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire pour les impôts ?
Les habitations secondaires sont éligibles à la taxe foncière, à celle d’habitation et à celle d’enlèvement des ordures ménagères. Même si le lieu concerné est vide une majeure partie de l’année, son propriétaire ou locataire devra régler des impôts locaux.
Concernant la redevance audiovisuelle, vous n’aurez pas à la régler car cette dernière concerne seulement les habitations principales. Prenez en compte qu’il n’y a pas d’exonération ou de mesure de plafonnement par rapport aux résidences secondaires. En outre, la suppression continue de la taxe d’habitation ne concerne pas les résidences secondaires. Les individus ayant une habitation secondaire ne bénéficieront pas d’abattement par rapport au calcul de l’IFI (il s’agit de l’impôt sur la fortune immobilière). Même chose par rapport aux droits de succession.
Si des travaux sont effectués dans le résidence secondaire, aucun crédit d’impôt n’est possible. Concernant la fiscalité, « résidence secondaire » désigne n’importe quel logement n’étant pas votre résidence principale. Il est possible de posséder seulement une unique résidence principale que vous en soyez locataire ou propriétaire. Ce dernier est le bien où vous êtes six mois au minimum annuellement.
Quand déclarer une résidence secondaire ?
Quand vous effectuez l’achat d’une nouvelle habitation, les services d’impôts le savent. À partir de l’année qui suit, vous réceptionnez normalement l’avis d’imposition par rapport à ce bien.
Nous vous recommandons vivement d’effectuer la déclaration de la totalité de vos biens, même les résidences secondaires aux impôts. Dans ce but, vous devrez compléter le formulaire de déclaration web afin de connaître les taxes et redevances qu’il faudra que vous régliez. Voici les points primordiaux à prendre en compte.
Taxe d’habitation
Déterminée par chaque municipalité, la taxe d’habitation s’attarde sur le contexte géographique de l’habitation, les dimensions et les aménagements effectués au niveau de la zone. Si vous profitez d’un allégement de la taxe pour charges familiales sur votre résidence principale, prenez en compte que ce dernier ne concerne pas les résidences secondaires.
Location de votre résidence secondaire
Si vous procédez à la location de votre résidence secondaire (que cela soit quelquefois ou à plein temps), vous êtes concerné par le régime nommé « Micro-Bic ».
C’est le prélèvement fiscal sur les résidences secondaires disposées en location et dont les recettes ne vont pas au-delà de la barre des 76 300 euros annuellement. Il faut alors indiquer les recettes dans une case spécifique, située dans la déclaration de revenus : la 2042 C.
En outre, vous devrez payer une taxe de séjour, s’il y a location dans vos résidences secondaires. Cela cible majoritairement les résidences secondaires qui se situent dans un lieu touristique. Signalons aussi que la valeur de la résidence secondaire est un élément intégré dans votre patrimoine et par conséquent il sert à calculer l’ISF (impôt de la solidarité sur le fortune.
Plus-values immobilières sur une résidence principale
Si vous désirez procéder à la vente de votre habitation secondaire en effectuant une plus-value, sachez que vous serez concerné par une imposition sur une partie de cette plus-value.
Au niveau des avantages fiscaux, les résidences secondaires n’en offrent pas contrairement à la résidence principale. Un des points forts uniques dont vous pourrez profiter est que vous ne serez pas doublement imposé par rapport à la redevance télévisuelle si vous la réglez pour votre résidence principale.
Comment est calculée la taxe d’habitation pour ma résidence secondaire ?
La taxe d’habitation est définie pour l’année entière se basant sur votre situation au premier janvier. Cette dernière est déterminée, au même titre que votre résidence principale, via la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses différentes dépendances, en utilisant les pourcentages définis par les collectivités locales.
Les résidences secondaires quant à elles ne profitent pas d’un quelconque abattement. Sachez aussi que la réforme de la taxe d’habitation débouchant sur sa suppression ne concerne pas les résidences secondaires.
En outre, depuis les impositions 2017, les communes où la taxe sur les logements vacants est en vigueur, peuvent effectuer le vote d’une majoration de la part de la cotisation de la taxe d’habitation qui empoche pour les habitations secondaires. Concernant la majoration, elle peut être située entre 5% et 60%.
Il est possible de demander une exonération de cette majoration, dans les trois situations qui suivent :
- Être obligé, à cause de votre activité professionnelle, d’habiter dans un endroit différent de celui de votre résidence principale ;
- Vous gardez la jouissance exclusive de la résidence qui était votre habitation principale avant d’aller de façon durable dans un centre de soins ;
- Vous êtes dans l’impossibilité d’affecter le logement à une utilisation d’habitation principale pour une raison étrangère à votre désir (un des exemples les plus connus est un logement devant connaître des travaux par rapport à une opération d’urbanisme).
Cette demande devra être faite auprès du Service des Impôts du lieu de situation de votre habitation secondaire.
Afin de dénicher les coordonnées de votre service, lisez votre dernier avis d’imposition ou allez sur le portail web du site des impôts à « Contact et RDV ». Il est aussi possible d’effectuer votre demande via votre espace particulier dans votre messagerie sécurisée.
Sachez que vous n’avez pas à régler une contribution à l’audiovisuel public en plus par rapport à une résidence secondaire, si vous en réglez déjà une pour votre résidence principale.
Changer sa résidence secondaire en résidence principale ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le tarif d’acquisition d’un bien immobilier. Il y a exonération de la vente de votre habitation principale par rapport à la plus-value, peu importe les sommes. Si vous effectuez la vente d’une dépendance liée à votre habitation principale simultanément, vous pouvez bénéficier d’une exonération.
La plus-value effectuée durant la cession d’une habitation secondaire (que vous avez depuis moins de trente ans) dévoile une imposition d’un taux de 36,2%. En détails, cela correspond à 19% pour l’IR et 17.2% pour les prélèvements sociaux. Il est possible qu’une surtaxe soit de vigueur par rapport aux plus-values allant au-delà de la barre des cinquante mille euros.
S’il y a détention du bien depuis au minimum 22 ans, il y aura une entière exonération de la plus-value par rapport à l’IR. Et vous ne réglerez pas de prélèvement social si vous conservez votre habitation secondaire au moins trente ans. Si l’individu demeure six mois de l’année dans un lieu et six mois dans un autre, l’habitation principale sera celle pour laquelle vous aurez des abattements au niveau de la taxe d’habitation.
Soyez vigilant par rapport à l’administration fiscale
Si vous prenez la décision d’effectuer une inversion entre vos résidences, que cela soit pour vendre ou pour un changement de vie, vous devrez prouver que vous vous y êtes vraiment installé. L’administration peut procéder facilement et rapidement à des vérifications par rapport à l’habitation déclarée en tant qu’habitation principale.
Il peut y avoir prise en compte de la consommation énergétique par la juridiction administrative afin de faire échouer l’exonération de plus-value immobilière par rapport à la résidence principale, s’il y a des doutes. Si Bercy découvre que vous ne résidez pas dans votre résidence définie comme principale, cela engendrerait une requalification fiscale et par conséquent, le règlement de la taxe sur la plus-value.
Quelles sont les démarches à effectuer ?
Côté administratif, il est impossible de posséder deux habitations principales. Ainsi, de quelle façon procéder à l’inversion de votre habitation principale et secondaire ? Quand vous emménagez de façon définitive dans votre zone de vacances, il est possible que votre caisse évalue ce nouveau contexte. Cela est encore plus vrai si :
- Votre habitation secondaire vous garantit un revenu locatif qui permettrait le remboursement de votre prêt immobilier;
- Si vous désirez effectuer la location de votre habitation principale achetée grâce à un PTZ (il s’agit d’un prêt à taux zéro), moins de six ans à la suite de son achat.
Déclaration aux impôts votre changement de résidence principale
Le changement ne sera pas effectif si l’adresse présente sur les déclarations d’impôt sur le revenu est présente dans une autre commune. Il faut également que le changement d’adresse prenne en compte le conjoint, puisque l’habitation sera aussi celle du couple. Concernant les enfants, un changement d’établissement scolaire sera de vigueur. Si votre habitation principale change dans une finalité de vente, nous vous recommandons vivement de laisser du temps s’écouler entre ces bouleversements administratifs et la vente de l’habitation. Cela peut par exemple concerner la durée d’une ou deux échéances fiscales conséquentes, comme le règlement de la taxe foncière. Sachez que ces données sont scrutées par l’administration fiscale.
Il est nécessaire d’effectuer la déclaration de ce changement d’habitation à la DGFiP. Cela peut être fait sur le web, par voie postale ou avec les services de contact à distance. Pensez à avertir les assurances, les fournisseurs d’énergie et l’établissement bancaire. L’adresse postale de l’habitation secondaire, anciennement habitation principale, est une donnée dont vous pouvez vous servir pour des services comme l’adresse bancaire, celle pour la taxe foncière et la taxe d’habitation ou encore celle identifiable par la Sécurité sociale. Ne décidez pas trop vite ! Veillez à prendre votre temps.
Un dernier mot
Désormais, vous savez comment déclarer une résidence secondaire, que vous soyez personne morale ou physique. Il n’y a rien de bien compliqué. N’hésitez pas à contacter votre centre d’impôts afin d’obtenir plus d’amples renseignements. Que vous mettiez votre résidence secondaire en location meublée et/ou en location saisonnière, vous savez maintenant quelles démarches effectuer et comment les effectuer. N’oubliez pas de déclarer votre revenu immobilier avec le fameux formulaire n°2044 !
