Lorsque vous réalisez un achat immobilier, vous devez vous attendre à différentes dépenses supplémentaires, dont les frais de notaires. Ces derniers sont de loin les coûts les plus onéreux, mais doivent obligatoirement être payés. Toutefois, il existe différentes moyens de réduire ces frais. Voici tout ce que vous devez connaître sur les frais de notaire réduits et les astuces pour diminuer leur montant.
Que sont les frais de notaire et que représentent-ils ?
Avant de nous focaliser sur les frais de notaire réduits, il est important de connaître ce que sont les frais de notaires. Egalement appelés frais d’acquisition, ils se divisent en 3 postes de dépenses qui sont :
- Les honoraires ou émoluments ;
- Les débours ;
- Les droits de mutation à titre onéreux ou droits d’enregistrement.
Les honoraires du notaire
Il s’agit de la rémunération en contrepartie des services du notaire. Les émoluments sont calculés en se basant sur le prix d’acquisition du bien immobilier sans dépasser les 10 % de celui-ci. Ce plafonnement sur le dixième du prix d’acquisition a été établi grâce à la loi Macron en 2016 afin d’éviter que les honoraires relatifs aux petites acquisitions ne deviennent trop élevés.
Cependant, en février 2020, un arrêté a été proclamé, modifiant le barème applicable en matière d’honoraires du notaire. Désormais, le pourcentage est fixé et varie en fonction du prix de vente du bien immobilier. Voici un résumé de ce nouveau barème :
| Prix d’achat du bien immobilier | Pourcentage des émoluments |
| De 0 à 6 500 euros | 3,87 % |
| De 6 501 à 17 000 euros | 1,60 % |
| De 17 001 à 60 000 euros | 1,06% |
| 60 001 euros et plus | 0,80 % |
Les débours
Les débours représentent les frais divers éventuels que le notaire aura payés pour réaliser certaines démarches administratives et que vous devrez ensuite rembourser. Par exemple, le notaire paie fait appel à un géomètre et avance le règlement des honoraires de ce dernier avant de vous facturer des débours. Ils représentent généralement un dixième des frais de notaire.
Dans cette catégorie, vous devez également prendre en compte la taxe de contribution à la sécurité immobilière qui s’élève à 0,10 % des frais. Elle est liée à l’enregistrement de l’acte authentique.
Les droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement sont la partie la plus importante des frais de notaire avec près de 80 % de ces derniers. Il s’agit de différentes taxes telles que la taxe départementale, la taxe communale, les frais d’assiette et de recouvrement ainsi que la contribution de sécurité immobilière. Ces taxes reviennent logiquement à l’Etat et aux collectivités locales.
Comment obtenir des frais de notaire réduits ?
Il existe plusieurs astuces légales possibles pour réduire les frais de notaire. Voici 3 méthodes que vous pouvez utiliser.
Prendre les frais d’agence à sa charge
Si vous faites appel à une agence immobilière pour votre achat immobilier, deux cas de figures se présentent à vous : les frais d’agence sont inclus au prix de vente (FAI) ou les frais d’agence seront payés en dehors du prix de vente net, mais toujours à votre charge.
Il est préférable d’opter pour le second cas, étant donné que le montant des frais de notaire sera calculé en fonction du prix de vente. Dans le cas d’un achat FAI, le prix de vente sera plus élevé, ce qui entraînera un pourcentage des frais de notaire plus élevé également.
Par exemple, si vous achetez une maison à 400 000 €, avec des frais de notaire de 25 000 €. Dans le cas d’un achat FAI, le prix de vente total s’élèvera à 400 000 + 25 000, soit 425 000 €. Les frais de notaire s’élèvent, par exemple à 8 %. Leur montant sera alors de 425 000 x 8 %, soit 34 000 €. Si vous prenez les frais d’agence à votre charge, les frais de notaire deviendront 400 000 x 8 %, soit 32 000 €. Vous réalisez une économie de 2 000 €.
Déduire le mobilier du montant d’acquisition
Si vous achetez un bien immobilier ancien et que le vendeur le cède avec le mobilier, il est possible de demander à ce que l’ensemble des meubles soit séparé de l’achat immobilier. Dans ce cas, il n’est pas systématique de faire une expertise sur la valeur résiduelle du mobilier. Vous pouvez réaliser vous-même l’estimation tout en restant raisonnable et ne pas attirer l’attention de l’administration fiscale.
Il est important de noter que d’une manière générale, le montant total du mobilier ne dépasse pas 5 à 6 % du prix de vente. Vous devez également prendre en compte la vétusté par année de détention de chaque meuble. De plus, cette deuxième astuce peut être appliquée en complément à la première, ce qui vous donnera une plus grande réduction au niveau des frais de notaire.
Si nous reprenons l’exemple précédent, supposons que le prix de vente fixé est de 400 000 €, les frais d’agence sont de 25 000 €, le montant des meubles est de 20 000 € et que vous choisissez de prendre en charge les frais d’agence. Vous devrez alors payer (400 000 – 20 000) x 8 %, ce qui donnera des frais de notaire s’élevant à 30 400 €.
Pour information, le mobilier concerne les différents meubles dans les chambres à coucher, le salon et les éléments qui constituent la cuisine équipée.
Négocier avec le notaire
Il s’agit d’une astuce que vous pouvez essayer, mais qui ne vous permettra que d’économiser qu’une moindre somme d’argent si le notaire acceptait votre requête. Comme vous avez pu le voir plus haut, les frais de notaire se divisent en 3 éléments, dont les honoraires ou émoluments. Si vous tentez de négocier avec lui, ce sont ses honoraires qu’il pourra réduire, les autres frais ne dépendant pas de sa volonté. Or, cet argent étant sa rémunération, ne vous attendez pas à ce qu’il baisse cette somme de manière conséquente.
Vous pouvez également négocier du prix de vente du bien immobilier, étant donné que les émoluments du notaire dépendent de ce montant. En obtenant une réduction, vous réduisez automatiquement les honoraires.
Quel est le taux des frais de notaire réduits ?
Le taux des frais de notaire dépend du bien immobilier : il est différent dans le cas d’un bien ancien et neuf.
Frais de notaires dans l’ancien
Si vous envisagez d’acheter un bien ancien, sachez que les frais de notaire sont plus élevés par rapport à un bien immobilier neuf. Si le logement est âgé de plus de 5 ans ou s’il a déjà été habité une fois, les frais de notaire s’élèvent généralement entre 7 et 8 % du prix d’acquisition. Les mêmes proportions s’appliquent dans le cas de l’achat d’un terrain constructible.
Les droits d’enregistrement dans l’ancien se répartissent de la manière suivante :
- Les taxes départementales s’élèvent entre 3,8 % et 4,5 % du prix de vente selon le département ;
- La taxe communale varie entre 0,5 % et 1,2 % du prix de vente ;
- Les prélèvements relatifs aux frais d’assiette et de recouvrement sont de 2,37 % du montant des taxes départementales.
A titre d’information, seuls l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan proposent des droits d’enregistrement départementaux (taxes départementales) s’élevant à 3,8 %. Tous les autres départements appliquent un taux à 4,5 %.
Enfin, si vous effectuez des travaux de rénovation relativement conséquents afin de remettre votre maison à neuf, vous pouvez bénéficier de frais de notaire réduits, exactement comme dans le cas d’un achat immobilier neuf.
Frais de notaire dans le neuf
Un bien immobilier est classé de « neuf » s’il remplit l’une des conditions suivantes :
- Sa construction date de moins de 5 ans ;
- Il est vendu sur plan (VEFA) ;
- Vous confiez la construction de votre maison à un promoteur-constructeur ;
- Vous avez réalisé d’importants travaux de rénovation sur un bien immobilier ancien.
Dans ce cas, vous bénéficiez de frais de notaires réduits, ramenant le taux de frais à 2 à 3 % du prix de vente. Attention, toutefois, vous devez conclure la vente avec un professionnel. S’il s’agit d’une transaction entre particuliers, les frais de notaire appliqués seront les mêmes qu’avec de l’ancien.
Avant le 1er janvier 2013, il était convenu que la première revente d’un bien immobilier par un particulier dans les 5 ans était considérée comme neuf. La transaction était alors soumise à la TVA qui était due par le vendeur après déduction de la TVA qu’il avait lui-même acquittée. L’application des frais de notaire réduits aux ventes de biens immobiliers neufs ou achetés en l’état futur d’achèvement trouve son explication dans l’application de la TVA au moment de ce genre de vente.
En effet, le vendeur d’un bien immobilier neuf ou en cours d’achèvement est considéré comme un promoteur ou constructeur assujetti à la TVA. De ce fait, la vente du bien est automatiquement soumise à la TVA, et le prix de vente est exprimé en TTC. Afin de diminuer les frais d’acquisition au niveau de l’acheteur qui doit systématiquement payer la TVA, ce dernier obtient des frais de notaire réduits.