Au vu des difficultés à se garer dans les grandes villes en France – comme un peu partout dans le monde d’ailleurs –, il serait tentant d’investir dans un parking. Mis à part l’achat du terrain, aucune infrastructure onéreuse n’est nécessaire, ce qui offre une opportunité aux investissements à budget limité. Mais gérer un parking est-il vraiment aussi rentable que ce qu’il n’y paraît ? Découvrez les avantages de cet investissement locatif, ses inconvénients, ainsi que des conseils utiles pour ceux qui souhaitent s’y lancer.
Pourquoi investir dans un parking ?
Il existe de très bonnes raisons qui devraient vous pousser à investir dans un parking plutôt que dans un logement. Voici quelques arguments qui devraient vous convaincre.
Une possibilité d’investir malgré un budget limité
Globalement, un parking se résume à un terrain plus ou moins espacé sécurisé par des murs et un portail. Imaginons que vous avez un budget relativement limité, mais suffisant pour faire l’acquisition d’un terrain. Si vous optez pour un investissement locatif dans le résidentiel, vous devrez bâtir une maison sur ce terrain, ce qui est une dépense colossale.
Par contre, si vous choisissez d’en faire un parking, vous n’aurez plus qu’à faire quelques aménagements en y installant des murs et un portail. Voyez par-là l’opportunité de rentabiliser l’achat du terrain sans devoir mobiliser une somme conséquente d’argent. De plus, si votre budget est très limité, vous pouvez acheter une place de stationnement pour une ou deux voitures maximum et la mettre en location.
Des charges moins lourdes à supporter
Un parking nécessite également beaucoup moins d’entretien qu’une maison. Tout ce que vous avez à faire, c’est de vous assurer de la propreté des lieux et de la sécurité des véhicules qui y stationnent. Ainsi, vous vous épargnez toutes les réparations éventuelles rencontrées dans la location d’un logement.
Même si vous optez pour un box ou un garage, c’est-à-dire un parking couvert, les charges liées à la réparation et à l’entretien de ce dernier seront moindres par rapport à ce à quoi vous devez vous attendre avec une maison.
Une meilleure rentabilité
Il est vrai que le prix de la location d’une place de stationnement est relativement bas. Mais si vous additionnez les quelques dizaines de voitures susceptibles de louer chacune une place, et que vous prenez en compte les faibles charges ainsi que le capital investi au départ, vous verrez qu’opter pour un parking est plus rentable qu’un investissement locatif dans le résidentiel.
Mieux encore, si vous trouvez un bon emplacement dans un quartier à forte affluence, le prix des places peut rapidement augmenter et les locataires potentiels peuvent se ruer vers le moindre mètre carré disponible.
Des baux favorables aux propriétaires
La location de parking est régie par le Code Civil et non par le Code de l’Habitation, ce qui fait qu’il n’est pas concerné directement par la loi Pinel. Le contrat établi se fait entre particuliers qui ne sont assujettis, ni à des préavis, ni à un plafonnement de loyers. Ainsi, l’accord entre le propriétaire et le locataire peut être constitué à l’oral, même s’il est toujours conseillé de parapher un accord manuscrit afin d’avoir une preuve écrite en cas de litige.
Les deux parties peuvent librement négocier des clauses dans le contrat. Il est même possible de rompre la location dès le défaut de paiement d’une mensualité. Le locataire peut empêcher l’accès à la place de parking de manière immédiate sans préavis en cas de non-respect de paiement ou autre violation du contrat. En gros, les formalités d’entrée et de sortie relatives à la location de parking sont très souples et peu nombreuses par rapport à une location résidentielle traditionnelle.
Une gestion facilitée
Enfin, il est facile de gérer un parking. Il vous suffit d’aménager les lieux afin d’accueillir un maximum de véhicules tout en leur laissant la liberté de circuler et de faire des manœuvres, et de sécuriser les lieux. Concernant ce dernier point, plusieurs options s’offrent à vous, mais les parkings modernes intègrent systématiquement un système de vidéosurveillance 24 heures sur 24, en plus de l’agent de sécurité.
Vous êtes également libre d’augmenter le loyer tous les ans sans que l’on ne puisse vous poursuivre en justice. Vous risquez tout simplement de voir vos locataires changer de parking, ce qui aura un impact sur la régularité de vos clients. Il est préférable d’avoir des locataires habituels sur des tarifs moyens que de changer fréquemment de clients à cause des loyers élevés.
Investir dans un parking : quels prix et quelle rentabilité ?
L’immobilier figure parmi les secteurs d’investissement prisés des français. Cependant, depuis la flambée des prix depuis le début des années 1990, le rendement brut relatif à cet investissement n’est plus situé qu’entre 3 et 4 %. En revanche, la location de parking propose toujours un rendement brut supérieur à 7 %, ce qui a tendance à séduire les investisseurs.
En France, Strasbourg serait la ville proposant une rentabilité brute la plus prolifique avec un pourcentage de 10,4 % pour un loyer moyen de 101 € par mois. Viennent ensuite Saint-Etienne et Grenoble, avec des pourcentages et des loyers moyens mensuels respectifs de 7,1 % chacun et 50 € pour Saint-Etienne, et 70 € pour Grenoble. Paris est loin derrière ces villes, avec une rentabilité brute de 4,9 % pour un loyer de 131 € par mois en moyenne.
En ce qui concerne les prix d’achat des parkings, ils varient en fonction de leur superficie et de leur emplacement. Voici un résumé des prix moyens dans différentes régions et grandes villes de France :
- Dans les arrondissements centraux de Paris, comptez entre 25 000 € et 45 000 € le prix d’acquisition des terrains de parking ;
- Dans les périphéries de Paris, ce prix varie entre 15 000 € et 25 000 € ;
- Dans les grandes villes comme Marseille, Lyon, Nantes ou Bordeaux, c’est entre 15 000 € et 30 000 € que vous devrez débourser pour investir dans un parking ;
- Dans les villes moyennes et les petites villes, vous devrez disposer entre 5 000 € et 15 000 € selon la localité et la taille du parking.
Comment investir dans un parking ?
Si l’idée d’investir dans un parking vous a réellement convaincu, voici quelques conseils et astuces pour réussir à percer dans ce milieu.
Ne pas hésiter à contracter des crédits
Si vous n’avez pas les moyens nécessaires pour acheter un parking avec vos propres fonds, n’hésitez surtout pas à emprunter auprès des établissements de crédit. Vous pouvez acheter plusieurs lots si le montant octroyé vous le permet, ce qui vous offrira la possibilité de diversifier l’emplacement de vos parkings. De plus, les prêts relatifs à ce secteur sont assez accessibles en termes de taux d’intérêt. En moyenne, ils s’élèvent à 1,55 % hors assurances.
Choisir les quartiers centraux en priorité
La rentabilité d’un parking dépend avant tout de son emplacement. En effet, si vous trouvez un beau terrain dans une agglomération, le prix des places vaut cher et vous trouverez facilement des locataires. Bien sûr, le prix d’achat du parking peut être relativement élevé, mais tenez compte du potentiel de votre investissement sur les prochaines années et vous verrez que vous aurez fait le bon choix.
Opter pour le box ou un garage dans la mesure du possible
Les locataires sont plus rassurés s’ils louent un parking à ciel fermé. En effet, un parking couvert offre davantage de sécurité et permet de préserver leur voiture des intempéries et du soleil. Les box et les garages sont les plus intéressants dans ce domaine. En général, ils valent entre 20 % et 30 % de plus par rapport à une place de parking classique. Si vos moyens le permettent, construisez un véritable hangar pour couvrir toute la superficie du parking, ce qui attirera davantage la clientèle.
Etre minutieux dans le calcul du rendement
Vous devez prendre en compte certaines charges pour ne pas être pris au dépourvu. Par exemple, la taxe foncière, la prime d’assurance et éventuellement les charges de copropriété sont des dépenses auxquelles vous devez vous attendre. Le total des charges représente, en moyenne 3 mois de loyer par an. Calculez le montant du loyer à appliquer en fonction de ces points.
Mesurer la révision annuelle du loyer
Comme la location de parking est généralement régie par le Code Civil et n’est pas concerné par la loi Pinel, l’établissement des contrats de bail est plus souple. Vous pouvez fixer une hausse régulière du loyer, notamment tous les ans. Cependant, afin d’éviter de changer de locataire trop fréquemment, mesurez votre révision des tarifs.
Acheter une place de parking : quels critères de sélection ?
Avant de vous lancer dans l’achat d’un parking, il est important de prendre en compte quelques critères de sélection, ce qui vous permettra de réussir votre investissement :
- L’emplacement de votre future place de stationnement est primordial. Les grandes villes et les quartiers à forte affluence sont les plus susceptibles de trouver facilement des locataires, même si le prix de location est plus élevé ;
- Préférez également un parking spacieux qui permette de garer n’importe quel type de véhicule. Vérifiez aussi la facilité d’accès aux places de parking, permettant aux voitures de faire des manœuvres faciles pour y entrer et en sortir ;
- Un parking fermé est préférable afin de rassurer les locataires sur la sécurité de leurs voitures ;
- Toujours en matière de sécurité, optez pour un parking proposant de la vidéosurveillance ou un système de badge distribué aux locataires afin d’en limiter l’accès.
Les limites de l’investissement dans un parking
Comme toute chose, investir dans un parking possède quelques inconvénients qui sont les suivants :
- Des frais de notaire assez élevés, pouvant monter jusqu’à 20 % du prix de vente ;
- L’incitation des citoyens à utiliser les transports en commun risque de faire baisser la demande en place de parking, notamment dans les grandes villes ;
- L’essor des véhicules électriques et hybrides devrait pousser les propriétaires de places de parking à procéder à des aménagements de bornes de recharge, ce qui pourrait être un investissement relativement onéreux.