Avec une population française vieillissante, les demandes en EHPAD sont en augmentation depuis ces dernières années. Ainsi, une opportunité en or d’investir dans ce genre d’immobilier se présente. Mais est-ce vraiment intéressant de jeter son dévolu dans un EHPAD ? Comment faire pour réussir son investissement et quels sont les points forts et les points faibles liés à un tel projet ? Découvrez tout ce qu’il faut connaître si vous envisagez d’investir dans un EHPAD
Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Définition
Le terme EHPAD signifie « Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ». Il s’agit d’établissement prenant en charge les personnes âgées en perte d’autonomie contrairement aux résidences service sénior qui accueillent des personnes actives. Les EHPAD sont des hébergements habilités spécialement aménagés afin de permettre aux personnes âgées d’y vivre avec l’assistance et les soins nécessaires jusqu’à la fin de leur vie.
Ce genre d’établissement est très répandu en France, et plus communément connu sous l’appellation « maison de retraite ». Il existe un peu moins de 7 000 EHPAD dans l’Hexagone, ce qui représente près de 500 000 personnes prises en charge. Toutefois, la demande ne fait qu’augmenter à cause du caractère vieillissant de la population française.
Les EHPAD sont médicalisés, contrairement aux résidences service sénior, afin de proposer des soins de santé aux pensionnaires. Ils disposent également d’un personnel soignant capable de venir en aide aux résidents en cas de besoin. Les équipes se composent au minimum d’un médecin, d’un médecin coordonnateur et d’infirmiers et aides-soignants. Chacun possède son propre rôle comme dans un établissement hospitalier afin de garantir la qualité des soins aux personnes âgées.
Les prestations proposées par un EHPAD
Etant donné que les maisons de retraite vont devenir la nouvelle résidence des personnes âgées, ces établissements doivent proposer une liste de prestations minimales qui se présentent comme suit.
Des prestations d’administration générale
Les prestations d’administration générale concernent tout ce qui est gestion administrative du pensionnaire, la mise en place du suivi de ses dossiers, et toute la paperasse dont il aura besoin durant son séjour au sein de l’établissement.
Des prestations d’accueil hôtelier
Les prestations d’accueil hôtelier incluent, entre autres, la mise à disposition des chambres comprenant une salle de bain, des toilettes et un lavabo, leur entretien et leur nettoyage, la maintenance et la réparation de l’intégralité de l’établissement et des équipements de soins et de confort ainsi que de l’espace vert, la fourniture de l’électricité, du gaz, de l’électricité et du chauffage et l’accès à internet.
Des prestations de restauration
Un EHPAD doit fournir des prestations de restauration aux résidents, incluant trois repas et des collations, dont celles en milieu de nuit à la demande du pensionnaire.
Des prestations de blanchissage
Les prestations de blanchissage impliquent le renouvellement, le lavage, le repassage et la pose du linge de lit et du sanitaire.
Des prestations d’animation de la vie sociale
Une maison de retraite se doit de proposer diverses animations collectives qui sont organisées dans l’enceinte de l’établissement afin d’entretenir la vie social des résidents. Des activités extérieures doivent également organisées régulièrement.
Comment investir en EHPAD ?
Investir dans un EHPAD peut s’avérer particulièrement intéressant, à condition de savoir s’y prendre. Si l’idée de vous y lancer vous intéresse, découvrez comment réussir votre investissement dans ce genre d’établissement.
Vérifier minutieusement les conditions de bail
Lorsque vous choisissez un EHPAD dans lequel investir, vous devez avant tout convenir de chaque détail qui vous lie avec l’exploitant de la résidence. Clarifiez chaque point avec lui de sorte qu’aucune ambigüité ne puisse s’immiscer dans les lignes du contrat de bail. La plupart du temps, l’exploitant prend en main les charges locatives habituelles, la rénovation et l’entretien du bâtiment et des équipements médicaux, les assurances ainsi que la taxe sur les ordures ménagères.
Choisir un gestionnaire expérimenté
Choisir un bon gestionnaire est primordial pour la survie de votre investissement sur le long terme. En effet, en tant qu’investisseur, vous devrez laisser la gestion de l’EHPAD à un gestionnaire qui va s’assurer du bon fonctionnement de l’établissement. Une personne experte et dotée des compétences requises dans le domaine va garantir la pérennité de votre projet
Vérifier le taux de remplissage de l’établissement
Bien que les demandes en EHPAD soient en hausse depuis ces dernières années, il existe certains établissements qui ont du mal à trouver des locataires. Soyez vigilant sur le taux de remplissage des établissements avant d’investir dedans pour ne pas mettre votre projet en péril. Bien sûr, en tant qu’investisseur, vous n’avez pas trop à vous soucier de cet aspect, étant donné que le gestionnaire s’occupe de la gestion, mais il est nécessaire de tenir compte de l’affluence des clients vis-à-vis de l’EHPAD en question pour minimiser les risques de non rentabilité.
Choisir un EHPAD en fonction de son emplacement
Si vous souhaitez réussir votre investissement locatif, vous devez également prendre en compte l’emplacement de l’établissement. Préférez une localité où il y fait bon vivre, notamment pour les personnes âgées. Un cadre calme, avec de la verdure et si possible en bord de mer serait fortement apprécié pour écouler paisiblement sa retraite.
Acheter une chambre en EHPAD, comment ça marche ?
Soyons clair : lorsque vous réalisez un investissement en EHPAD, il s’agit d’acheter un ou plusieurs chambres dans un bâtiment déjà géré par une personne ou un groupe d’individus. Ainsi, vous devenez investisseur ou loueur et vous détenez une part de l’établissement représentée par la ou les chambres que vous aurez achetées.
Acheter une chambre en EHPAD relève donc de l’immobilier géré dont la gestion est déléguée à un professionnel autre que vous. Vous agissez juste en tant qu’investisseur et vous signez un accord de bail commercial avec l’exploitant. Ce dernier doit être agréé par l’ARS, c’est-à-dire Agence Régionale de Santé afin d’obtenir les autorisations d’ouvrir un tel établissement.
Le prix d’achat d’une chambre EHPAD varie entre 55 000 € et 500 000 € en fonction du lot, de la résidence, de l’emplacement et de la notoriété de l’établissement. Généralement, plus un lot est cher, plus les loyers seront élevés et plus les conditions des résidents seront confortables.
Quelles sont les mises en garde avant d’investir en EHPAD ?
Voici quelques points de vigilance auxquels vous devez vous renseigner avant de vous lancer dans l’investissement locatif dans un EHPAD :
- Cette activité est soumise à de nombreuses règlementations et contraintes qui sont régulièrement mises à jour afin d’assurer le confort et la sécurité des résidents au sein de l’établissement ;
- Il est important que l’exploitant ait une bonne santé financière afin d’assurer la pérennité de l’établissement. Référez-vous aux résultats antérieurs plutôt qu’aux promesses futures prononcées par l’exploitant pour attirer des investisseurs ;
- Le rendement moyen affiché par une activité d’investissement locatif en EHPAD varie en moyenne entre 3,1 à 4,1 %. Si l’exploitant vous annonce une rentabilité bien au-delà des 5 %, vous devrez vous méfier de ses dires et de sa sincérité ;
- La taille de l’établissement reflète sa pérennité. Un EHPAD devrait accueillir au moins 80 unités de lits médicalisés, contrairement aux résidences sénior, ce qui est un bon début pour juger de la capacité de gestion de l’exploitant. De même, prenez en compte l’âge de l’établissement et la durée depuis laquelle l’exploitant actuel a commencé à gérer l’établissement. Un EHPAD trop jeune serait difficile à juger, mais peut présenter un énorme potentiel de développement.
Acheter une chambre dans un EHPAD : quels avantages et quelles limites ?
Devenir loueur de chambre dans un EHPAD présente son lot d’avantages et d’inconvénients. Voici une liste des principaux points forts et points faibles que vous êtes susceptibles de rencontrer en vous lançant dans ce projet.
Les principaux avantages
Des avantages fiscaux
Acheter une chambre en EHPAD permet d’être propriétaire d’actif immobilier et de privilégier d’avantages financiers par l’intermédiaire de deux régimes fiscaux qui sont :
- Le statut « Loueur en meublé non professionnel » ou LMNP : il permet aux investisseurs de générer des revenus locatifs déclarés en BIC et d’amortir ces revenus. Toutefois, afin de bénéficier de ce statut, vos recettes relatives à cet investissement doivent être inférieures à 23 000 € ;
- Le dispositif Censi-Bouvard : qui permet de défiscaliser 11 % de la valeur hors taxe du bien immobilier pendant une durée de 9 ans.
Une facilité de gestion
En devenant loueur dans une chambre en EHPAD, vous bénéficiez également d’une gestion simplifiée de votre investissement. En effet, c’est l’exploitant de l’EHPAD qui se charge de la totalité de la gestion du bien ainsi que du règlement des dépenses. C’est là que vous devez bien choisir le gestionnaire pour garantir la réussite de votre investissement.
Vous n’êtes pas non plus tenu de payer des charges de copropriété et de syndic, ainsi que la taxe sur les ordures ménagères et les assurances. Toutes ces charges sont prises en main par l’exploitant. Veillez seulement à bien vérifier cette clause dans le contrat de bail pour ne pas vous faire surprendre une fois le contrat signé.
Les principaux inconvénients
Néanmoins, un tel investissement possède son lot d’inconvénients qui sont les suivants :
- Une règlementation contraignante régulièrement mise à jour ;
- Un rendement proposé entre 3 % et 4 % ;
- Un investissement intéressant uniquement pour un EHPAD doté d’au moins 80 lits médicalisés ;
- Un investissement dépendant grandement de la santé financière de l’exploitant.